주택연금 신청자격 및 가입조건, 노후대비 장단점은?
- 생활정보/재테크
- 2018. 10. 22. 13:29
2017년 기준 우리나라의 가구 별 평균 순자산(자산에서 부채를 차감한 금액)은 3억8천867만원 정도였고, 가구의 토지/건물 등 비금융자산 비중은 75%에 달해 부동산 쏠림 현상이 여전히 심각하며, 오히려 매 년 소폭 증가하고 있는 것으로 나타났다.
결국 이는 국민 대부분의 전 재산이 집 한채라는 의미와 다름이 없으며, 따라서 노후자금의 부족으로 노후가 불안할 수 밖에 없다.
따라서 정부에서는 국민의 노후 생활 안정을 꾀하고자 자신이 살고 있는 주택을 담보로 제공한 뒤 매월 연금을 받을 수 있는 공적 보증 역모기지론 상품인 '주택연금'을 2007년 7월 출시하여 현재까지 운용하고 있다.
다만, 11년여가 넘는 기간 동안 가입자수는 5만2천여명 수준이어서, 가입자 수가 예상보다는 저조한 편인데, 이번 포스팅에서는 이러한 주택연금의 장단점 및 신청자격/가입조건 등에 대해서 살펴보도록 하겠으니, 혹시 노후대비를 위하여 주택연금에 관심을 가지고 있는 분들이라면 본 정보를 참고해보길 바라겠다.
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Written by 행복을만드는전략가
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주택연금 신청자격/가입조건 등
주택연금이란, 서두에서도 언급한 바와 같이 집 한채 이외에는 별다른 소득이 없어 생활이 불안할 때, 집을 담보로 맡기고 그 집에 그대로 살면서 연금을 받는 제도이다.
사실 이러한 역모기지론 상품은 주택연금이 도입되기 이전부터 존재해왔고, 지금도 여전히 민간 역모기지 상품들이 존재하지만 정부가 연금지급을 보증한다는 측면에서 안정감이 남다르다. 참고로 공적 보증 역모기지 상품인 주택연금과 민간 역모기지 상품의 차이에 대해서는 다음 시간에 자세히 살펴보도록 하겠다.
그럼 우선 신청자격과 가입조건에 대해서 살펴보자.
신청자격/가입조건
기본적인 가입요건은 다음과 같다.
1) 부부 중 1명이 만 60세 이상일 것.
2) 부부 기준 9억원 이하 주택 소유자일 것. (다주택자라도 합산가격이 9억원 이하인 경우는 가능)
3) 9억원을 초과하는 2주택자의 경우는 3년 이내 주택 1채를 처분하면 가입 가능.
이 때, 주택가격은 신청일 현재 한국감정원, 국민은행 등의 공신력 있는 기관의 인터넷시세나 공시가격을 적용하며, 이러한 데이터가 없거나 신청인이 원하는 경우 외부감정평가업자의 감정평가액으로 정할 수 있다.
또 해당 주택에 실제 거주하지 않는 경우와 주택의 일부를 전세나 월세로 임대하는 경우는 가입할 수 없다.
다만, 보증금이 없는 순수 월세인 경우는 가능하며, 내년(2019년)도에는 법 개정을 통하여 보증금이 있는 전세나 월세의 경우도 가입을 허가하도록 한다고 하니 다가구주택 또는 세대분리형 아파트 보유자의 경우는 내년까지 기다려보는 것이 좋겠다.
이외에 재건축, 재개발이 진행되고 있지 않아야 하며, 토지수용 등으로 향후 거주가 불가능하거나 저당권 실행에 문제가 있을 것으로 예상되는 경우, 그리고 등기가 되지 않은 토지나 건물의 경우는 가입이 제한되니 참고해야겠다.
하지만, 주택담보대출이 있는 경우는 가입이 가능하며, 인출 한도 내에서 목돈을 일시에 찾아 주택담보대출을 상환하고 그 차액에 대해서 매월 연금을 수령하는 방식도 가능하다.
장점
우선 장점에는 다음과 같은 것들을 꼽을 수 있다.
1) 소득안정성 + 주거안정성
국가가 지급을 보증하므로 민간 역모기지 상품과는 다르게 연금 지급 중단의 위험이 적고, 원하면 평생동안 받을 수 있기 때문에 노후소득의 안정성을 확보할 수 있다.
또 평생 자신의 집에서 그대로 거주할 수 있기 때문에 주거의 안정성도 보장받을 수 있다. 이는 부부 중 어느 하나가 사망한 경우에도 마찬가지이다.
2) 상속 가능
부부가 모두 사망하고 난 후에는 주택을 처분해서 정산하게 된다. 이 때, 주택처분금액이 연금지급총액보다 많은 경우 보증료와 이자 등을 제외한 잔여 금액을 상속인에게 상속하고, 반대로 연금지급총액이 주택처분금액보다 더 많은 경우에는 그 부족금을 상속인에게 청구하지 않는다.
다만, 집 자체는 주택연금에 가입하는 즉시, 자신의 소유가 아니게 되므로 집 자체를 상속해줄 수는 없다. 물론, 자신이 받은 연금과 이자, 보증료 등을 한 번에 갚으면 다시 소유권을 되찾을 수 있다.
3) 세제 혜택
이 상품에 가입하면서 주택에 대한 저당권 설정 시에 ①등록세 75% 감면 ②농어촌 특별세 면제 ③국민주택채권 매입의무 면제의 혜택이 있으며, 상품 이용 시에는 ①연간 200만원 한도 내에서 대출이자비용 소득공제 ②재산제(본세) 25% 감면의 혜택이 있다.
다만, 재산세 감면 혜택은 2018년 말까지만, 등록면허세 감면 혜택은 2019년 말까지만 제공될 예정이어서, 현재 시점에서는 세제혜택의 이점이 많이 줄어들었다고 볼 수 있다.
단점
반면, 주택연금은 기본적으로 주택담보대출과도 같은 성격이므로 다음과 같은 단점도 지닌다.
1) 비용 부담
집값의 2%에 이르는 초기보증료를 가입 시 지불해야하기 때문에 소득이 적은 가입자 입장에서는 부담이 될 수 있다. 예를 들어, 3억원 짜리 주택인 경우 초기보증료가 600만원인데, 이를 가입 시 지불해야 한다.
그리고 이 초기보증료는 최초 수령액을 받은 날로부터 30일 이전에 철회하지 않으면, 이후에는 중도 해지 시 돌려받을 수 없다. 예를 들어, 가입 이후 집값이 급격하게 상승하여 해지를 하려고 한다던지, 이전보다 저렴한 집으로 이사를 간다던지 하는 경우 그 차액만큼 보증료를 돌려주지 않는다.
다만, 더 비싼집으로 이사를 가는 경우 그 차액만큼 보증료를 납부해야 하는 불합리한 점이 있으며, 초기보증료 이외에도 소소하지만 연보증료와 대출이자에 대한 비용부담도 있다.
또 재산세 등의 주택과 관련된 세금을 계속 내야 하고, 만약 이를 체납하게 되면 연금도 해지되어 수령한 연금과, 이자, 보증료를 한꺼번에 갚아야 하는 경우가 생길 수 있다.
2) 연금 수령액
연금 수령액은 정해진 것이 아니라, 상황에 따라 변화한다. 한국주택금융공사는 주택가격의 하락, 생존확률 등 주요 변수들을 매년 재산정하여 이를 통해 수령액을 매년 정하고 있다.
예를 들어, 2018년도에는 60대의 경우 지난해보다 수령액의 1.1% 감소, 70대는 변화 없음, 80대는 1.1% 증가, 90대는 0.1% 증가하였다. 여기서 60대의 수령액이 줄어든 이유는 통계청 자료에서 60대의 생존확률이 증가했기 때문이라고 한다.
따라서 주택 가격이 하락하는 경우 연금수령액도 낮아질 수 있다. 하지만 반대로 주택가격이 상승하는 경우는 이것이 수령액에 반영되지 않는 단점이 있다.
또 약정서에는 "대출잔액이 근저당권 설정액을 초과할 것으로 예상되는 경우, 대출잔액이 근저당권 설정액의 85% 되기 전에 공사의 요청에 따라 추가설정을 해야 주택연금을 계속 이용할 수 있다." 라는 항목이 있어서, 집값이 폭락하는 최악의 경우에는 연금을 받지 못할 수도 있다.
이외에 물가상승분을 반영하지 않기 때문에 시간이 지나면서 실질적인 수령가치는 줄어들 수 밖에 없고, 이전보다 집값이 낮은 집으로 이사하는 경우는 수령액도 낮아진다.
참고로 내 예상 연금수령액을 확인해보는 방법은 다음 시간에 자세하게 살펴보도록 하겠다.
3) 까다로운 규정
주택연금은 앞서도 언급한 바와 같이 기본적으로 배우자 사망 후에도 지급이 보장된다.
다만, 국민연금처럼 자동으로 배우자에게 권리가 승계되는 것이 아니라 피보증인의 사망 후 6개월 이내에 담보주택 소유권의 전부 및 근저당권 설정을 본인 앞으로 이전 등기를 마치고 채권자와의 금전채무 인수를 완료해야 승계가 된다.
이는 주택 상속의 경우 자녀가 있으면 배우자에게 100% 상속되지 않기 때문인데, 이러한 부분을 놓치면 낭패를 볼 수 있다.
또, 배우자가 신용불량자인 경우도 승계가 되지 않는다고 하니, 가입 시 이러한 부분들을 잘 확인하여 가입을 결정하는 것이 좋다.
활용법
결국 노후소득이 풍족하지는 않지만 어느 정도 되는 경우 앞서 소개한 여러 단점들을 감수해가면서까지 주택연금에 가입할 필요는 없어보인다.
다만, 서두에서도 언급한 바와 같이 집 한채 이외에는 가진 재산이 없고, 노후소득이 부족하여 생활이 쪼들린다고 느끼는 경우 앞서 열거한 여러 단점들에도 불구하고 그 집에 살면서 안정적으로 노후소득을 가져갈 수 있으니 이런 경우는 장점이 더 크다 할 수 있겠다.
사실 평생 집 한채 장만하려고 힘들게 살아왔는데, 노후에 이르러서도 자식들에게 집 한채 남겨주려고 쪼들리면서 생활하는 것은 정말 아닌 것 같다. 그래서 필자도 양가 부모님에게 쓸 돈이 부족하다 싶으시면 주택연금 가입을 고려해보시라고 한다.
물론 주택연금만이 대안은 아니다. 최근 새롭게 출시한 연금형 희망나눔 주택(연금형 매입임대)도 대안이 될 수있다. 이에 대해서는 다음 시간에 또 자세하게 살펴보도록 하겠다.
