민간 역모기지론 vs 공적보증 역모기지론의 차이 비교

지난 시간에는 노후 보유 자산이 집 한 채가 거의 전부인 경우, 이러한 보유 주택을 활용하여 노후 생활자금을 확보할 수 있는 제도들인 '주택연금'과 '연금형 희망나눔 주택'에 대하여 살펴보았다.

그리고 이러한 정부 정책 이외에도 선택지가 하나 더 있긴 한데, 바로 민간에서 취급하고 있는 역모기지론 상품들이다.

참고로 '역모기지론'이란 '장기주택저당대출'이라고도 불리는 제도로, 주택을 보유한 사람들에게 이 주택을 담보로 생활자금을 빌려주는 제도를 의미하며, 보통 요즘에는 '역모기지론' 하면 대부분 '주택연금'을 떠올리지만, 신한은행이나 국민은행에서 취급하는 민간 역모기지론 상품도 존재한다.

하여 이번 시간에는 이러한 민간 역모기지론 상품과 공적보증 역모기지론 상품인 '주택연금'과의 주요 차이점 및 장단점을 비교해보도록 하겠으니, 보유 주택으로 노후생활자금을 마련하고자 하는 분들은 지난 포스트들에 이어 본 포스트도 참고해보시길 바라겠다.

참고로 지난 포스트들의 내용은 아래의 '관련글'들을 통하여 확인할 수 있다.

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Written by 행복을만드는전략가

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민간 역모기지론 vs 주택연금

[관련글] 주택연금 신청자격

[관련글] 주택연금수령액 간편 계산법

[관련글] 연금형 희망나눔 신청자격

차이점 비교

1. 신청 자격

민간 상품의 경우 신청 자격에 별도의 제한이 없지만, 주택연금의 경우는 부부 중 1인이 만 60세 이상이어야 하며, 9억원 이하 1주택자 또는 보유주택 합산 가격이 9억원 이하의 다주택자만 신청이 가능하다.

따라서 이러한 신청자격이 되지 않으면서 생활자금이 급한 경우는 민간 상품 밖에 대안이 없다.

2. 안정성

기본적으로 역모기지론 상품은 민간이나 공적보증 상품 모두 계약기간 종료나 사망 시에는 주택을 매각하여 연금 수령액(대출금액)에 대한 부분을 상환하게 된다.

이 때, 민간 상품의 경우는 별도의 정부 보증이 없으므로, 매각 후 손실 발생 시에는 가입자의 다른 재산에 대하여 채권을 행사하게 되지만, 주택연금의 경우는 원칙적으로 가입자에게 손실분을 청구하지 않는다.

또한 민간 상품의 경우 연금 수령액을 최대 30년까지 기간 설정을 해야 하지만, 주택연금의 경우 종신 계약이 가능하여 사망 시까지 보다 안정적으로 연금을 수령할 수 있다.

따라서 안정성 측면에서는 전반적으로 주택연금이 훨씬 유리하다.

3. 연금 수령액

민간 상품의 경우 대출금의 한도를 정할 때 사용하는 LTV와 DTI를 적용하며, 대출금리도 주택연금에 비해서는 약간 더 높은 편이다. 또 대출은행과의 거래실적 등에 따라 금리 차이가 있을 수 있다.

따라서 연금 수령액 측면에서도 주택연금이 보다 유리하며, 이 밖에 주택연금은 등록면허세가 75% 면제되지만, 민간 상품의 경우는 면제되지 않는 등의 차이도 있다.

다만, 두 상품 모두 200만원 한도로 소득공제가 가능하며, 5억원 이하 부분의 재산세에 대해서는 25%가 감면되는 것은 동일하다. 

※ LTV(Loan to Value Ratio) : 

주택담배대출비율을 의미하는 것이다. 즉, 주택의 담보가치에 따른 대출금액의 비율을 의미한다.

※ DTI(Debt to Income) :

총부채상환비율을 의미하는 것이다. 즉, 금융부채 상황능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 것을 의미한다.

4. 기타

이외에 민간 상품의 경우는 해지 시 별다른 패널티가 없지만, 주택연금의 경우는 해지 시 3년 간 재가입 불가라는 패널티가 존재하고, 쇼유권 보호 차원에서 주택연금의 경우 별도의 부기등기가 필수적이지만, 민간 상품의 경우 부기등기가 필요하지 않다는 차이점도 있다.

결론적으로는...

이상으로 살펴본 바와 같이 신청자격이 되는 경우는 주택연금을 활용하는 것이 거의 모든 면에서 유리하다.

다만, 연령이나 다주택 보유 등의 사유로 신청자격이 되지 않으면서, 생활비가 쪼들리는 경우는 사실상의 대안이 민간 역모기지론 상품 밖에 존재하지 않는다.

이러한 이유로 신한은행과 국민은행 정도만 민간 상품을 취급하고 있으며, 연간 가입 실적도 신한은행이 연간 50건 내외, 국민은행이 연간 3~4건 내외로 저조한 편이라고 한다.

이상으로 민간 역모기지론 상품 및 공적보증 역모기지론 상품인 주택연금의 차이에 대하여 비교해보았는데, 보유한 집 한 채로 노후생활자금을 마련할 계획이신 분들은 필자의 이전 포스트 등을 참고하여 행복한 노후를 위한 전략을 설계해보길 바라겠다.